Mietnebenkosten & Betriebskosten prüfen

9 von 10 Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler. Vergleichen Sie die Nebenkosten in Ihrer Stadt und prüfen Sie Ihre Abrechnung mit unserem kostenlosen KI-Check.

9.576 Städte | § 556 BGB geprüft | Ø 1,86 €/m²
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Ø Nebenkosten
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Was prüft der KI-Check?

Unsere KI analysiert Ihre Nebenkostenabrechnung systematisch nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) und BGB.

Fristen § 556 BGB

12-Monats-Frist automatisch geprüft. Verspätete Abrechnungen sind unwirksam.

BetrKV-Konformität

Alle Kostenpositionen nach Betriebskostenverordnung — Reparaturen vs. Betriebskosten.

Regionale Benchmarks

Vergleich mit lokalen Marktpreisen. Überhöhte Kosten werden identifiziert.

Rechenprüfung

Alle Berechnungen und Verteilerschlüssel werden automatisch validiert.

SO FUNKTIONIERT ES

In 3 Schritten zur Prüfung

Unsere KI analysiert Ihre Nebenkostenabrechnung systematisch nach BetrKV und BGB — Analyse in 2–5 Minuten.

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Automatisierter Vergleich aller Positionen mit der Betriebskostenverordnung.

§ 2 BetrKV Reparatur vs. Betriebskosten
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Ergebnis & Handlungsempfehlung

Detaillierter Bericht mit konkreten Hinweisen zu Fehlern und möglichen Rückforderungen.

Einsparpotenzial Musterwiderspruch

Was zählt zu den Betriebskosten?

Alle umlagefähigen Positionen nach § 2 BetrKV

Heizung & Warmwasser

Brennstoffkosten (Gas, Öl, Fernwärme), Wartung, Betriebsstrom. Abrechnung verbrauchsabhängig Pflicht.

Wasser & Abwasser

Wassergeld, Zählerkosten, kommunale Kanalgebühren. Abrechnung nach Kopfzahl oder Wohnfläche.

Grundsteuer

Umlagefähig als „laufende öffentliche Lasten des Grundstücks".

Hausmeister / Hauswart

Reinigung, Gartenpflege, Heizungsbedienung. Reparaturen und Verwaltung sind NICHT umlagefähig.

Gebäudereinigung

Reinigung gemeinsamer Bereiche (Flure, Treppen, Keller). Nur wenn Mieter laut Mietvertrag nicht selbst reinigen.

Gartenpflege

Pflege von Grünanlagen, Spielplatzpflege, ggf. Erneuerung.

Straßenreinigung & Winterdienst

Kommunale Gebühren und Kosten für Winterdienst.

Müllbeseitigung

Müllabfuhr. Entsorgung von Bauschutt nach Umbau ist NICHT umlagefähig.

Allgemeinstrom

Strom für Treppenhausbeleuchtung, Außenbeleuchtung, Gemeinschaftsräume.

Aufzug

Betrieb, Strom, Wartung, Prüfungen. Reparaturen sind keine Betriebskosten.

Gebäudeversicherungen

Feuer, Sturm, Wasser, Glas, Haftpflicht. Rechtsschutzversicherung des Vermieters NICHT umlagefähig.

Gemeinschaftsantenne / Kabel

Betriebskosten der Gemeinschaftsantenne oder des Breitbandkabelnetzes.

Schornsteinreinigung

Schornsteinfeger und Immissionsmessungen.

Sonstige Kosten

Nur umlagefähig wenn im Mietvertrag konkret benannt (z. B. Sauna, Feuerlöscherprüfung).

Nebenkosten für alle deutschen Städte

Durchschnittliche Betriebskosten von A bis Z — über 9.000 Städte & Gemeinden.

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Häufige Fragen zu Mietnebenkosten

Prüfen Sie zuerst formelle Kriterien: Ist der Abrechnungszeitraum korrekt (max. 12 Monate)? Ging die Abrechnung fristgerecht ein (§ 556 BGB)? Sind die umgelegten Kosten im Mietvertrag vereinbart? Vergleichen Sie anschließend die einzelnen Kostenpositionen mit dem Vorjahr und dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen. Erhält der Mieter die Abrechnung später, sind Nachzahlungsforderungen in der Regel ausgeschlossen (Ausschlussfrist). Guthaben muss der Vermieter dennoch auszahlen.

Häufige Fehlerquellen sind: Falsche Wohnflächenangaben, Abrechnung von Verwaltungskosten oder Reparaturen (nicht umlagefähig nach BetrKV), Doppelberechnungen (z. B. Hausmeister und Gartenpflege separat, obwohl der Hausmeister das erledigt) oder die Verteilung nach einem falschen Umlageschlüssel.

Ja, Mieter haben das Recht, die Originalbelege zur Abrechnung beim Vermieter einzusehen (Belegeinsicht). Das ist oft der effektivste Weg, um Mietnebenkosten im Detail zu prüfen. Kopien müssen in der Regel nur zugesendet werden, wenn der Besuch beim Vermieter unzumutbar ist.

Der Verteilerschlüssel regelt, wie die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden (z. B. nach Wohnfläche, Personenanzahl oder Wohneinheiten). Ist im Mietvertrag nichts vereinbart, gilt gesetzlich die Verteilung nach Wohnfläche. Heizung und Warmwasser müssen meist verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Nein. Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung (Reparaturen) sind Sache des Vermieters und dürfen nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Lediglich Wartungskosten (regelmäßige Überprüfung und Pflege) sind umlagefähig.

Sie sollten innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung schriftlich Widerspruch einlegen und die Fehler konkret benennen. Zahlen Sie eine geforderte Nachzahlung ggf. nur „unter Vorbehalt", um Rückforderungsansprüche zu sichern. Bei größeren Beträgen empfiehlt sich ein Mieterverein oder Fachanwalt.

Ansprüche aus der Nebenkostenabrechnung verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erlangt hat.

Nein. Die Kosten für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter tragen. Achten Sie darauf, dass bei der Verteilung der Gesamtkosten die Gesamtfläche des Hauses zugrunde gelegt wird und nicht nur die vermietete Fläche — sonst zahlen Sie anteilig mehr.

Die durchschnittlichen Betriebskosten (Nebenkosten ohne Heizung) liegen laut dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes bei ca. 2,17 €/m² pro Monat. Je nach Region, Gebäudegröße und Ausstattung können die tatsächlichen Kosten deutlich abweichen — in Großstädten oft 2,50 bis 3,50 €/m².
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